So läuft eine gerichtliche Zwangsversteigerung in Spanien ab

Am Anfang jeder gerichtlichen Zwangsversteigerung in Spanien steht eine kurze Anzeige im Amtsblatt, mit einem Gericht, einer Verfahrensnummer und einer Adresse im Versteigerungsportal. Der Ablauf dahinter ist bis in die Fristen hinein geregelt, und zwar in der Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, der spanischen Zivilprozessordnung, kurz LEC. Der Weg führt von der Anordnung der Versteigerung bis zur Eintragung im Grundbuch. Fristen und Schwellen unten stammen aus der geltenden Gesetzesfassung, abgerufen im September 2026.

Wer setzt eine Zwangsversteigerung an?

Einberufen wird die Versteigerung vom Letrado de la Administración de Justicia, kurz LAJ, dem Justizverwaltungsjuristen am Gericht (Artikel 644 LEC). Er erlässt dazu einen Beschluss, das Decreto, sobald der Schätzwert feststeht, und verantwortet danach auch den elektronischen Ablauf. Deshalb taucht in den Unterlagen kein Richtername auf, sondern eine Dienststelle, und auch der Zuschlag ergeht am Ende als Decreto derselben Stelle.

Vorher wird vorbereitet. Nach Artikel 643 LEC werden die Parteien für 5 Tage dazu gehört, wie die Lose gebildet werden, also ob mehrere Objekte einzeln oder zusammen versteigert werden. Das Ergebnis dieser Anhörung sehen Sie erst am Zuschnitt der Anzeige: eine einzelne Wohnung oder ein Paket aus mehreren Einheiten. Derselbe Artikel lässt die Versteigerung unterbleiben, wenn der Erlös absehbar nicht einmal ihre eigenen Kosten deckt.

Bei Immobilien kommen Vorarbeiten hinzu. Das Gericht fordert nach Artikel 656 LEC beim Grundbuch eine Bescheinigung über Eigentum und Lasten an, und das Grundbuch vermerkt diese Ausstellung durch einen Randvermerk in der Akte. Liegt die Ausstellung mehr als 6 Monate zurück, kann vor dem Einberufungsbeschluss von Amts wegen eine aktualisierte nota simple angefordert und ins Portal eingestellt werden. Bewohner, die nicht der Schuldner sind, werden nach Artikel 661 LEC über die Vollstreckung benachrichtigt und haben 10 Tage Zeit, ihre Rechtstitel vorzulegen. Was dabei über die Besitzlage herauskommt, steht später im Portal.

1. 1Vorbereitung5 Tage AnhörungDie Parteien werden zur Bildung der Lose gehört, das Grundbuch stellt die Bescheinigung über Eigentum und Lasten aus (Artikel 643 und 656 LEC).
2. 2EinberufungDecretoDer LAJ setzt die Versteigerung an, sobald der Schätzwert feststeht (Artikel 644 LEC).
3. 3Anzeige im AmtsblattAuslöser, keine InformationsquelleDatum, Gerichtsstelle, Verfahrensnummer und Adresse im Portal, mehr nicht (Artikel 645 und 646 LEC).
4. 4Öffnung im Portalfrühestens 24 Stunden späterDie Versteigerung öffnet, sobald das Portal alle Angaben hat (Artikel 648 LEC).
5. 5Gebotsfrist20 natürliche Tage, nicht verlängerbarWochenenden zählen mit, die Gebote bleiben bis zum Schluss geheim (Artikel 649 LEC).
6. 6Zuschlagam Tag nach dem SchlussDer Zuschlag ergeht als Decreto derselben Gerichtsstelle (Artikel 670 LEC).
7. 7Restzahlungbinnen 20 TagenDer Meistbietende zahlt die Differenz zwischen Kaution und Gesamtpreis ein.
8. 8EintragungTestimonio des DecretoNachrangige Eintragungen werden gelöscht, vorrangige Lasten bleiben bestehen (Artikel 673 LEC).

Seit wann läuft das elektronisch?

Seit dem 15. Oktober 2015. An diesem Tag trat die Ley 19/2015 in Kraft und verlegte die Versteigerung aus dem Gerichtssaal in das Portal de Subastas, das beim Amtsblatt angesiedelt ist. Nach Artikel 644 LEC findet sie seither ausschließlich elektronisch dort statt.

Geändert wurden die maßgeblichen Vorschriften zuletzt durch die Ley Orgánica 1/2025, deren Fassung seit dem 3. April 2025 gilt. Ältere Ratgeber und Musterunterlagen aus der Zeit davor geben den Ablauf deshalb teilweise falsch wieder.

Die Anzeige im Amtsblatt ist nur der Auslöser

Nach Artikel 646 LEC enthält die Anzeige das Datum, die zuständige Gerichtsstelle, die Verfahrensnummer und Verfahrensart sowie die elektronische Adresse der Versteigerung. Alle inhaltlichen Angaben zum Objekt stehen im Portal. Wie so eine Anzeige aussieht und was sich trotzdem aus ihr holen lässt, zeigt der Beitrag BOE-Anzeige lesen.

Bekanntgemacht wird die Einberufung nach Artikel 645 LEC im Boletín Oficial del Estado, wohin der Text telematisch übermittelt wird. Das Amtsblatt ist damit der Auslöser des Verfahrens und nicht seine Informationsquelle, denn wer nur den Amtsblatttext liest, weiß noch nicht, welche Immobilie gemeint ist. Kostenlos ist die Veröffentlichung nicht. Artikel 648 LEC erwähnt eine Gebühr dafür, beziffert sie aber nicht.

Beschrieben wird das Objekt im Edikt im Portal. Artikel 668 LEC zählt auf, was dort bei Immobilien aufgeführt wird: die Grundbuchdaten der Finca, der código registral único, falls vorhanden die Katasterreferenz, dazu die Bescheinigung über Eigentum und Lasten, das Wertgutachten und die Besitzlage. Wie sich die Katasterreferenz lesen und weiterverwenden lässt, erklärt der Beitrag Die Katasterreferenz verstehen.

Wie lange läuft die Gebotsfrist und wann endet sie?

20 natürliche Tage ab Öffnung der Versteigerung, unverlängerbar, so steht es in Artikel 649 LEC. Natürliche Tage heißt: Wochenenden und Feiertage zählen mit.

Geöffnet wird frühestens 24 Stunden nach der Veröffentlichung der Anzeige. Diese Frist aus Artikel 648 LEC ist eine Untergrenze und kein Termin, denn die Versteigerung öffnet erst, sobald das Portal alle nötigen Angaben hat. Zwischen Anzeige und erstem möglichem Gebot liegt also mindestens ein Tag, manchmal mehr.

Für das Ende gibt es Sperrzeiten. Eine Versteigerung darf nicht an einem Samstag, einem Sonntag oder einem nationalen Feiertag enden, ebenso nicht zwischen dem 24. Dezember und dem 6. Januar und nicht im gesamten Monat August. Fällt das rechnerische Ende in eine dieser Zeiten, verschiebt es sich, und wer den Schlusstag selbst ausrechnet, muss das einplanen.

Wird die Versteigerung ausgesetzt, entscheidet die Dauer über alles Weitere. Bleibt die Aussetzung bei 15 natürlichen Tagen oder darunter, ruht die Versteigerung nur und läuft anschließend um die verbleibende Zeit weiter, wobei die schon abgelaufenen Tage der Gebotsfrist verbraucht bleiben. Dauert sie länger, wird die Versteigerung annulliert, die Kautionen gehen zurück, und das Verfahren kehrt in den Stand unmittelbar vor der Veröffentlichung der Anzeige zurück. Bei Immobilien wird danach wie für eine neue Versteigerung veröffentlicht, mit neuer Anforderung der Registerauskunft.

Eine Gesamtdauer nennt das Gesetz dagegen nicht. Es regelt Einzelfristen; wie viele Wochen von der Anordnung bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen, weist keine amtliche Statistik aus.

Sehe ich, was andere bieten?

Nein. Gebote bleiben während der gesamten Laufzeit geheim, das Portal gibt weder ihre Zahl noch ihre Höhe bekannt.

Erst am Ende zeigt es nach Artikel 648 LEC das beste Gebot oder die Feststellung, dass niemand geboten hat, und weil jedes Gebot einen elektronischen Zeitstempel erhält, geht bei zwei betragsgleichen Geboten das zeitlich frühere vor. Auch am letzten Tag wissen Sie also nicht, wie hoch Sie liegen müssen.

Was muss ich hinterlegen, um mitbieten zu dürfen?

Bei Immobilien 20 Prozent des Versteigerungswerts, mindestens jedoch 1.000 Euro, dazu eine Anmeldung im Portal mit sicheren elektronischen Identifizierungs- und Signaturmitteln. Ohne beides kommt kein Gebot zustande.

Der Satz steht in Artikel 669 LEC, er ist aber kein fester Wert für alle Verfahren: Der LAJ kann ihn nach den Umständen der Versteigerung anheben oder senken. Bei beweglichen Sachen liegt die Kaution nach Artikel 647 LEC bei 10 Prozent. Prüfen Sie den im Portal angegebenen Betrag, bevor Sie rechnen.

Hinterlegt wird elektronisch über das Portal, die Einzahlung läuft über die Dienste der spanischen Steuerverwaltung und ihre Mitwirkungsbanken. Für den vollstreckenden Gläubiger gilt eine Ausnahme: Er darf ohne Hinterlegung mitbieten, nach Schluss der Versteigerung aber das Höchstgebot nicht mehr überbieten.

Eine Besichtigung ist möglich und nicht erzwingbar. Während der Gebotsfrist kann jeder Interessent sie beim Gericht beantragen; das Gericht fragt dann den Besitzer um Zustimmung, und lässt dieser sie zu und wirkt mit, kann die Schuld des Vollstreckungsschuldners um bis zu 2 Prozent des Zuschlagswerts gemindert werden. Wie oft eine Besichtigung zustande kommt, weist keine amtliche Auswertung aus.

Ab welchem Gebot gibt es den Zuschlag?

Ab 70 Prozent des Versteigerungswerts. Erreicht das beste Gebot diese Schwelle, ergeht der Zuschlag nach Artikel 670 LEC am Tag nach dem Schluss der Versteigerung durch Decreto, und der Meistbietende zahlt die Differenz zwischen Kaution und Gesamtpreis binnen 20 Tagen nach Schluss der Versteigerung ein.

Wichtig ist die Bezugsgröße. Versteigerungswert heißt nach Artikel 666 LEC: Schätzwert abzüglich aller Lasten und Rechte, die dem vollstreckten Grundpfandrecht vorgehen, und erreichen oder übersteigen diese vorrangigen Lasten den Wert der Immobilie, wird die Vollstreckung in dieses Objekt ausgesetzt. Bei der Vollstreckung aus einer Hypothek kommt Artikel 682 LEC hinzu: Der in der Urkunde vereinbarte Versteigerungswert darf 75 Prozent des Schätzwerts nicht unterschreiten. Und nach Artikel 691 LEC wird die Versteigerung dort erst angesetzt, wenn seit der Zahlungsaufforderung und den Benachrichtigungen 20 Tage vergangen sind.

Darunter gelten diese Stufen, jeweils gerechnet auf den Versteigerungswert, nicht auf den Schätz- oder Marktwert:

• Ab 70 Prozent: Zuschlag am Tag nach dem Schluss.
• Unter 70 Prozent: Der Schuldner darf binnen 10 Tagen eine andere Person benennen, die mindestens 60 Prozent bietet; sie hat dann 10 Tage für die Zahlung.
• Nutzt er das nicht: Zuschlag ab 50 Prozent, oder ab 40 Prozent, wenn das Gebot die Forderung vollständig deckt.
• Hauptwohnung des Schuldners: kein Zuschlag unter 70 Prozent; deckt das Gebot die gesamte Forderung, genügen 60 Prozent. Ob das Objekt die Hauptwohnung ist, steht in den Unterlagen im Portal und ändert die Rechnung erheblich.

Alle diese Schwellen stehen in der Fassung, die seit dem 3. April 2025 gilt. Sie sind der gesetzliche Rahmen und keine Zusage für Ihr Verfahren. Maßgeblich ist die Angabe in der Ankündigung des konkreten Verfahrens, denn die Gerichtsstelle setzt die Bedingungen für jede Versteigerung einzeln fest. Gegen ihren Zuschlagsbeschluss sehen Artikel 670 und 671 LEC den recurso directo de revisión vor, den Rechtsbehelf gegen Entscheidungen des LAJ; dessen Fristen stehen in den allgemeinen Rechtsmittelvorschriften der Zivilprozessordnung.

1. Tag 1Zuschlag durch Decretoam Tag nach dem Schluss, sobald das Gebot 70 Prozent erreicht (Artikel 670 LEC)
2. Tag 20Restbetrag einzahlenDifferenz zwischen Kaution und Gesamtpreis (Artikel 670 LEC)

Mit dem Zuschlagspreis ist die Rechnung nicht zu Ende. Hinzu kommen die Nebenkosten des Erwerbs, also Grunderwerbsteuer oder Stempelsteuer, Notar, Grundbuch und Gestoría; den Steuersatz und die Bemessungsgrundlage legt die Steuerverwaltung der jeweiligen Comunidad Autónoma fest, die Eintragungsgebühren das Grundbuchamt.

Was, wenn niemand bietet?

Dann wird die Pfändung auf Antrag des Schuldners aufgehoben. Der Schuldner kann aber nach Artikel 671 LEC eine Person benennen, die das Objekt übernimmt, für mindestens 50 Prozent des Versteigerungswerts oder für 40 Prozent, wenn sie damit die volle Forderung deckt. Wie viele Versteigerungen ohne Gebot enden, ist den Amtsblattanzeigen nicht zu entnehmen. Sie kündigen den Termin an, nicht den Ausgang.

Zwei weitere Ausgänge sind möglich. Bis zur Erteilung des Zuschlags kann der Schuldner die Immobilie auslösen, indem er Hauptforderung, Zinsen und Kosten vollständig zahlt, dann wird die Versteigerung annulliert. Und zahlt der Meistbietende nicht fristgerecht, verliert er seine Kaution, der Zuschlag kann an den nächsten Bieter gehen, der eine reserva de postura erklärt hat.

Nach dem Zuschlag: Grundbuch, Lasten, Besitz

Titel für die Eintragung im Grundbuch ist nach Artikel 673 LEC das Testimonio des Zuschlagsbeschlusses, des decreto de adjudicación. Auf Antrag des Erwerbers werden das vollstreckte Grundpfandrecht und alle nachrangigen Eintragungen gelöscht. Vorrangige Lasten bleiben bestehen. Nach Artikel 669 LEC akzeptiert jeder, der bietet, die vorhandene Titeldokumentation oder deren Fehlen und tritt in die Haftung aus allen Lasten ein, die dem vollstreckten Recht vorgehen. Ohne einen Blick in die Lastenbescheinigung kaufen Sie womöglich eine fremde Schuld mit. Die Löschung nach Artikel 674 LEC betrifft nur das, was nachrangig eingetragen ist.

Nicht jede Belastung steht dabei im Grundbuch. Ob rückständige Beiträge an die Eigentümergemeinschaft und offene Grundsteuer den Ersteher treffen, entscheidet das Wohnungseigentumsgesetz, die Ley de Propiedad Horizontal, zusammen mit dem Steuerrecht, nicht die Zivilprozessordnung. Welche amtlichen Angaben zu einem einzelnen Objekt zusammenzutragen sind, zeigt der Objektbericht.

Auch die Verteilung des Erlöses ist geregelt. Nachrangige Gläubiger werden aufgefordert, binnen 30 Tagen Bestand und Höhe ihrer Forderungen nachzuweisen, und erst danach wird ein Überschuss verteilt, von dem ein verbleibender Rest an den Schuldner geht.

Beim Besitz entscheidet, ob jemand im Objekt wohnt. Ist die Immobilie unbewohnt, wird der Erwerber auf Antrag in den Besitz gesetzt. Ist sie bewohnt, muss er die Räumung nach Artikel 675 LEC innerhalb eines Jahres nach dem Erwerb beantragen, danach bleibt nur der ordentliche Prozess; entschieden wird über den Antrag nach einer Anhörung der Bewohner binnen 10 Tagen.

Wird gelöscht

• Das vollstreckte GrundpfandrechtArtikel 673 LEC
• Alle nachrangigen EintragungenArtikel 674 LEC

Bleibt bestehen

• Vorrangige Lasten und die Haftung darausArtikel 669 LEC
• Die Titeldokumentation, auch wenn sie fehltArtikel 669 LEC

Sie müssen tätig werden

• Eintragung im Grundbuch, Testimonio des Decretoauf Antrag
• Besitzeinweisung bei unbewohntem Objektauf Antrag
• Räumung bei bewohntem Objektbinnen 1 Jahr nach dem Erwerb

Vor dem Gebot prüfen

Die Schritte oben laufen in fester Reihenfolge; was Sie davon selbst in der Hand haben, passt auf eine kurze Liste:

• Lastenbescheinigung im Portal lesen. Vorrangige Lasten gehen auf Sie über, nachrangige werden gelöscht.
• Besitzlage klären. Ist das Objekt bewohnt, beantragen Sie die Räumung binnen eines Jahres nach dem Erwerb.
• Hauptwohnung oder nicht? Davon hängt ab, ab welchem Prozentsatz ein Zuschlag möglich ist.
• Kaution und Schlusstag im Portal ablesen, nicht aus dem Gesetz ausrechnen: Der LAJ kann den Satz anpassen, und Sperrzeiten verschieben das Ende.
• Restzahlung planen. Binnen 20 Tagen nach dem Schluss ist die Differenz zwischen Kaution und Gesamtpreis einzuzahlen.
• Vollmacht vorher klären, falls Sie für jemand anderen bieten.

Die amtlichen Angaben zum Objekt selbst, von Hochwasser bis Küstenschutz, fasst der Objektbericht zusammen.