Nota simple lesen: was der Grundbuchauszug in Spanien zeigt und was nicht

Vor dem Vorvertrag (contrato de arras) sollten Sie in Spanien ein Papier aus dem Grundbuch gelesen haben: die nota simple. Sie kommt vom Makler, vom Verkäufer oder aus Ihrer eigenen Bestellung. Kurz ist sie. Aber sie ist spanisch und voller Fachbegriffe, und an einigen Stellen, die für den Kauf zählen, schweigt sie ganz.

Die nota simple informiert, sie beweist nicht

Im spanischen Grundbuch, dem Registro de la Propiedad, stehen nach Art. 1 der Ley Hipotecaria (LH) von 1946 die Rechtsakte über Eigentum und andere dingliche Rechte an Immobilien. Über den Inhalt gibt der Grundbuchführer (registrador) nach Art. 222 LH auf zwei Wegen Auskunft: als nota simple informativa oder als certificación.

Die nota simple hat nach Art. 222.5 LH „rein informativen Wert" und beglaubigt den Inhalt der Eintragungen nicht. Im Reglamento Hipotecario (RH) von 1947 steht derselbe Satz in Art. 332. Wertlos ist sie nicht. Für Schäden aus Fehlern und Auslassungen bei ihrer Ausstellung haftet der registrador.

Warum das Grundbuch überhaupt so viel Gewicht hat, zeigen drei Vorschriften. Eingetragene Rechte gelten als bestehend (Art. 38 LH). Titel, die nicht eingetragen sind, wirken nicht zulasten Dritter (Art. 32 LH). Und nach Art. 34 LH bleibt in seinem Erwerb geschützt, wer gutgläubig und entgeltlich von der Person kauft, die im Grundbuch als verfügungsbefugt eingetragen ist, und danach sein eigenes Recht eintragen lässt, selbst wenn das Recht des Verkäufers später aus Gründen fällt, die nicht im Grundbuch stehen.

Was steht in einer nota simple?

Einen Mindestinhalt legt Art. 222.5 LH fest. Die nota simple gibt die geltenden Eintragungen zur Finca wieder, als Auszug oder auf Antrag wörtlich. Dazu gehören mindestens die Identifikation der Finca, die Inhaber der eingetragenen Rechte sowie Umfang, Art und Beschränkungen dieser Rechte. Verbote und Beschränkungen sind nach derselben Vorschrift zwingend aufzuführen.

Unter den Lasten (cargas) finden Sie, was nach Art. 2 LH eintragungsfähig ist. Hypotheken zählen dazu, ebenso Nießbrauch und Dienstbarkeiten (servidumbres), etwa ein Wegerecht. Eine Pfändung (embargo) erscheint als vorläufige Eintragung, als anotación preventiva nach Art. 42 LH. Steht dort eine, klären Sie das vor der Unterschrift mit Ihrem Anwalt oder dem Notar.

Auf Antrag kann sich die nota simple auf einzelne Punkte beschränken. Für einen Kauf taugt der vollständige Auszug besser. Laut Colegio zeigt sie nur Inhaber, Rechte und Lasten, die zum Zeitpunkt der Anfrage gelten.

Wer darf sie beantragen, und wie?

Öffentlich ist das Grundbuch nach Art. 221 LH für alle, die ein bekanntes Interesse am Stand einer Immobilie haben. Genauer verlangt Art. 332 RH, dass der Antragsteller dem registrador ein berechtigtes Interesse (interés legítimo) nachweist; den Grund sieht das Colegio im Datenschutz. Bei Banken, Anwälten, Gestores und Maklern wird das Interesse vermutet, sofern sie den Anlass nennen. Als Kaufinteressent geben Sie an, wozu Sie die Auskunft brauchen. Eine amtliche Formel dafür gibt es nicht.

Beantragen können Sie die nota simple persönlich beim zuständigen Registro de la Propiedad oder online bei registradores.org. Diesen Online-Weg nennt das Colegio FLOTI, eingeführt 2001. Eine Datenbank zum Sofortabruf ist FLOTI dabei nicht, denn jede Anfrage geht an das zuständige Grundbuchamt, dort prüft der registrador das angegebene Interesse, und erst danach stellt er die nota simple aus und schickt sie Ihnen per E-Mail. Den registrador dürfen Sie für eine nota simple frei wählen, auch außerhalb seines Bezirks (Art. 222.8 LH). Die nota simple selbst ist spanisch. Das Colegio bietet ausländischen Käufern aber eine englische Übersetzung an, zweispaltig neben dem spanischen Original, wobei bei Abweichungen zwischen beiden Spalten die spanische Fassung gilt und alle Rechtsbegriffe nach spanischem Recht auszulegen sind.

Steht in der nota simple

• Beschreibung und Identifikation der FincaArt. 222.5 LH
• Eigentümer und Inhaber weiterer RechteArt. 222.5 LH
• Hypotheken, Nießbrauch, DienstbarkeitenArt. 2 LH
• Pfändungen als anotación preventivaArt. 42 LH
• Katasterreferenz und Abgleich mit dem KatasterArt. 10 LH

Bescheinigung der Gemeinschaft beim Notar

• Schulden bei der EigentümergemeinschaftArt. 9.1 e) LPH

Auskunft, die der Notar einholt

• Offene Grundsteuer (IBI)Art. 64 TRLRHL

Unterlagen der Gemeinde

• Städtebauliche Einstufung, sofern nicht vermerktArt. 9 LH

Besichtigung vor Ort

• Wer die Immobilie tatsächlich nutztArt. 5 LH

Die Katasterreferenz verbindet Grundbuch und Kataster

Spanien führt zwei Register nebeneinander. Im Grundbuch steht, wem die Finca gehört und welche Rechte auf ihr lasten, das Kataster dagegen beschreibt Lage, Grenzen und Flächen, und seit der Reform durch die Ley 13/2015, in Kraft seit 01.11.2015, sind beide Register über die Katasterreferenz und den grafischen Abgleich enger miteinander verknüpft.

Jede Finca trägt im Grundbuch einen einheitlichen Grundbuchcode (código registral único, Art. 9 LH), den das Colegio IDUFIR nennt. Daneben stehen die Katasterreferenz und die Angabe, ob die Finca grafisch mit dem Kataster abgeglichen ist (coordinada). Beides muss nach Art. 10 LH in jeder Grundbuchauskunft erscheinen, der Abgleich mit Datum.

Ist die Finca abgeglichen, wird nach Art. 10 LH vermutet, dass sie genau die Lage und Abgrenzung der übernommenen Katasterdarstellung hat. Fehlt der Abgleich, fehlt diese Vermutung. Katasterangaben gelten nach Art. 3 TRLCI bis zum Gegenbeweis als richtig, rechtlich hat aber das Grundbuch Vorrang. Wie Sie die Katasterreferenz selbst lesen, erklärt der Ratgeber Katasterreferenz verstehen.

Wie aktuell ist der Auszug?

Sie zeigt den Stand zum Zeitpunkt der Anfrage. Was danach beim Grundbuch eingeht, fehlt. Für die Wirkung einer Eintragung zählt das Datum des Eingangsvermerks (asiento de presentación, Art. 24 LH). Ist ein Titel mit Eingangsvermerk vorgelegt, kann nach Art. 17 LH 60 Tage lang kein entgegenstehender Titel eingetragen werden. Diese 60 Tage schützen den zuerst vorgelegten Titel; eine Gültigkeitsdauer der nota simple sind sie nicht.

Ob eine gewöhnliche nota simple offene Eingangsvermerke ausweist, regeln LH und RH nicht ausdrücklich. Anders die Auskunft an den Notar. Sie umfasst nach Art. 354 a) RH auch die Eingangsvermerke im Tagebuch des Grundbuchamts, und legt jemand binnen 9 Kalendertagen danach einen weiteren Titel vor, muss der registrador den Notar noch am selben Tag benachrichtigen. Eine fortlaufende Unterrichtung über 30 Kalendertage (información continuada) gibt es nach Art. 354 RH nur zur certificación, beantragen können sie allein eingetragene Rechtsinhaber.

Was die nota simple nicht zeigt

Sie gibt Eintragungen wieder, und was nicht eingetragen wird, fehlt. Ausdrücklich listet keine amtliche Quelle diese Lücken auf. Sie folgen aber daraus, dass das Gesetz für mehrere Punkte eigene Nachweise bei der Beurkundung vorsieht.

Rückstände an die Eigentümergemeinschaft haften auf der Wohnung. Nach Art. 9.1 e) der Ley de Propiedad Horizontal (LPH) haftet der Erwerber mit der Wohnung für Rückstände des laufenden Jahres und der 3 vorangegangenen Kalenderjahre, auch mit eingetragenem Titel; den Stand weist der Verkäufer beim Notar durch eine Bescheinigung der Gemeinschaft nach. Ähnlich bei der Grundsteuer. Nach Art. 64 TRLRHL haftet die Immobilie beim Eigentümerwechsel für die gesamte offene Grundsteuer (IBI), und der Notar muss vor der Beurkundung selbst Auskunft über diese Schulden einholen und die Beteiligten in der Urkunde ausdrücklich auf sie hinweisen. Die städtebauliche Einstufung erscheint nach Art. 9 LH nur als Randvermerk, wenn sie nachgewiesen ist, mit dem Datum, auf das sie sich bezieht. Ob ein Anbau genehmigt ist, lesen Sie daraus nicht ab. Auch die Besitzlage fehlt, weil bloßer Besitz nicht eintragungsfähig ist (Art. 5 LH). Wer in der Wohnung lebt, klären Sie vor Ort.

Die nota simple deckt die Rechtslage ab, nicht das Gelände. Der Objektbericht ergänzt, was darin fehlt: ob die Parzelle in einer amtlichen Hochwasserzone oder im Schutzbereich der Küste liegt, dazu Luftbilder, auf denen Sie Anbauten und Nachbarschaft mit der Beschreibung im Grundbuch vergleichen.