Die Katasterreferenz (referencia catastral) verstehen

Irgendwann taucht sie auf, ohne Erklärung und ohne Legende: in der Kaufurkunde, auf der Grundsteuerrechnung, in den Unterlagen einer Zwangsversteigerung im Versteigerungsportal. Eine Zeichenkette wie 9719601DD6891H0003HU. Das ist die Katasterreferenz, spanisch referencia catastral, die Nummer, unter der das spanische Kataster jede Immobilie führt. Richtig gelesen, liefert sie die amtlich erfassten Eckdaten eines Objekts in wenigen Minuten, ohne dafür einen Makler, einen Anwalt oder eine Verwaltung fragen zu müssen.

Wie ist die Katasterreferenz aufgebaut?

Aus drei Teilen. 14 Zeichen stehen für das Grundstück, 4 für die Einheit darauf, 2 zur Kontrolle, und die verkürzte Schreibweise mit nur 14 Zeichen meint das Grundstück allein.

Die Referenz einer einzelnen Einheit, etwa einer Wohnung, hat genau 20 Zeichen aus Ziffern und Großbuchstaben.

Vorn stehen 14 Zeichen für die Parzelle. Bei städtischen Grundstücken verschlüsseln die ersten sieben Zeichen den Häuserblock, die folgenden sieben dann das Grundstück innerhalb dieses Blocks und das Kartenblatt, auf dem es verzeichnet ist. Im Außenbereich läuft es anders. Dort stehen Provinz und Gemeinde, danach Sektor und Parzellennummer.

Die Zeichen 15 bis 18 bezeichnen die Einheit auf dieser Parzelle. Ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen und 8 Garagenplätzen trägt deshalb eine einzige Parzellennummer, aber 20 verschiedene Einheitennummern, und im Beispiel oben steht 0003 für die dritte erfasste Einheit im Gebäude.

• Stelle 1 bis 7: Häuserblock. Bei Grundstücken im Außenbereich stehen hier Provinz, Gemeinde und Sektor.
• Stelle 8 bis 14: Grundstück. Die Parzelle innerhalb des Blocks, dazu das Kartenblatt. Stellen 1 bis 14 zusammen bezeichnen das Grundstück.
• Stelle 15 bis 18: Einheit. Wohnung, Garage oder Abstellraum auf diesem Grundstück. 0003 ist die dritte erfasste Einheit.
• Stelle 19 bis 20: Prüfzeichen. Aus den 18 Stellen davor berechnet. Ein Tippfehler führt deshalb zu keiner Auskunft statt zur falschen.

Bleiben die letzten beiden Zeichen. Berechnet werden sie aus den vorangehenden 18 Stellen, und sie fangen Tippfehler ab. Eine falsch abgeschriebene Referenz führt deshalb in der Regel ins Leere und nur selten zur falschen Immobilie. Auch die 14-stellige Kurzform kommt vor, etwa bei unbebauten Flächen; sie bezeichnet das ganze Grundstück und lässt offen, was darauf steht. Leerzeichen und Punkte in der Schreibweise bedeuten nichts, die Ämter setzen die Nummer mal am Stück, mal in Gruppen.

Wo finde ich die Katasterreferenz?

Am schnellsten finden Sie sie auf der jährlichen Grundsteuerrechnung, dem recibo del IBI. Sie steht außerdem in der notariellen Kaufurkunde und im Grundbuchauszug, und selbst die Verträge für Strom und Wasser führen sie mit, weil die Versorger ihre Zähler darüber zuordnen. Bei gerichtlichen Versteigerungen gehört sie zu den Angaben im Versteigerungsportal; die kurze Anzeige im Amtsblatt nennt sie nicht.

Haben Sie nur eine Adresse, hilft die Suche über die Sede Electrónica del Catastro, in die Sie Provinz, Gemeinde, Straße und Hausnummer eintragen und die Ihnen die Referenz nennt, wenn die Anschrift dort so verzeichnet ist wie bei Ihnen. Der Haken sitzt in der Schreibweise: Die Straße heißt dort so, wie das Kataster sie führt, nicht wie die Post sie schreibt, und in zweisprachigen Regionen häufig in der Regionalsprache. Aus Calle Mayor wird Carrer Major, aus Alicante wird Alacant.

Welche Angaben sind kostenlos einsehbar?

Ohne Anmeldung öffentlich zugänglich sind: Lage, Fläche der Einheit laut Kataster, Anteil an Gemeinschaftsflächen, Baujahr, erfasste Nutzung, Zahl der Geschosse über und unter Grund, dazu der Umriss des Grundstücks auf der Katasterkarte. Eigentümer und Lasten fehlen.

Für unsere Kaufprüfung rufen wir genau diese Angaben ab und bereiten sie auf Deutsch auf, beim Beispielobjekt in Palma etwa eine Einheit von 137 m², die auf einer Parzelle von 194 m² steht.

Wem eine Immobilie gehört, steht im Registro de la Propiedad, dem Grundbuch. Hypotheken, Dienstbarkeiten, Pfändungen: nichts davon führt das Kataster, das die Sache beschreibt und nicht die Rechte an ihr.

Was kostet die Abfrage?

Im Kataster nichts, und sie ist in Sekunden erledigt. Für eine Prüfung reicht der Katasterauszug allein aber nicht. Den Grundbuchauszug, die nota simple, beantragen Sie zusätzlich beim Registro de la Propiedad, denn nur dort stehen Eigentümer und Lasten.

Drei Abweichungen, die Sie vor dem Preisgespräch klären

Legen Sie den Katasterauszug neben das Exposé und vergleichen Sie Fläche, Baujahr und Umriss.

Abweichungen bei der Fläche sind häufig. Sie haben meist einen von zwei Gründen. Entweder rechnet der Verkäufer Terrassen und Gemeinschaftsanteile mit, oder es wurde angebaut, ohne den Anbau zu melden. Das Kataster weist beide Werte getrennt aus, die Gesamtfläche und den Anteil ohne Gemeinschaftsflächen.

Beim Baujahr führt das Kataster für Parzelle und Gebäude teils unterschiedliche Jahre. Liegen dazwischen mehr als fünf Jahre, deutet das auf einen späteren Umbau oder Ausbau hin, und ob der genehmigt war, steht dort nicht, weshalb sich an dieser Stelle die Frage an den Verkäufer lohnt, welche Genehmigung es für die Arbeiten gibt.

Der Blick zurück hilft dabei. Die Luftbildreihen des IGN reichen bis 1956, den Jahrgang des Vuelo Americano, und ein Anbau, der auf dem alten Bild fehlt und auf dem neuen steht, lässt sich damit grob datieren.

Bleibt der Umriss. Vergleichen Sie die Grundstücksgrenze aus der Katasterkarte mit einem aktuellen Luftbild. Steht ein Gebäudeteil, ein Pool oder eine Mauer außerhalb der Grenze, ist das ein Prüfauftrag für den Anwalt und noch kein Mangel. Katastergrenzen sind erfasste Grenzen, keine amtlich vermessenen Rechtsgrenzen.

Was steht nicht im Kataster?

Hochwasserlagen, Brandhistorie, Küstenschutz und Lärm führen andere Stellen, allen voran das Umweltministerium, die regionalen Forstbehörden und die Küstenverwaltung, und abfragen lassen sie sich trotzdem mit derselben Nummer, weil ein Objektbericht die Referenz als Ausgangspunkt nimmt und über die Lage der Parzelle bei jeder dieser Stellen nachfragt.

Über den Wert sagt die Nummer ebenfalls nichts. Das Kataster führt zwar einen Katasterwert, maßgeblich für die Grundsteuer, doch als Preisorientierung taugt er nicht.

Wie hilft die Nummer bei einer Versteigerung?

Sie verbindet die Angaben im Versteigerungsportal mit den amtlichen Daten zum Objekt.

Bei gerichtlichen Zwangsversteigerungen steht die Katasterreferenz im Versteigerungsportal, meist neben den Grundbuchdaten, während die Anzeige im Amtsblatt nennt nur Gericht, Verfahren und die Adresse im Portal. Mit der Referenz holen Sie sich Fläche, Baujahr und Grundstücksumriss selbst dazu.

Vorsicht bei Verfahren mit mehreren Losen. Werden in einem Verfahren 3 Wohnungen und 2 Garagen versteigert, stehen im Portal 5 Referenzen, und die Werte dort beziehen sich jeweils auf ein Los. Prüfen Sie, welche Referenz zu welchem Wert gehört, bevor Sie rechnen. Fehlt die Referenz auch im Portal, bleibt die Suche über die Adresse. Bei einem Einfamilienhaus führt sie meist direkt zur Einheit, bei Mehrfamilienhäusern liefert sie alle Einheiten des Hauses. Dann wählen Sie anhand von Stockwerk und Fläche aus.

Warum findet das Kataster meine Adresse nicht?

Meist wegen des Provinznamens, oder weil Sie einen Ortsteil statt der Gemeinde eingegeben haben.

Die erste Falle sind Provinznamen, die das Kataster teils zweisprachig und teils umgestellt führt, etwa Alacant statt Alicante, Illes Balears statt Baleares oder Coruña, A statt A Coruña. Mit dem Namen aus dem Exposé meldet es dann, die Provinz existiere nicht. Verlässlicher ist der zweistellige Provinzschlüssel, der zugleich den ersten beiden Ziffern der Postleitzahl entspricht: 07 für die Balearen, 03 für Alicante, 29 für Málaga.

Die zweite Falle sind Ortsteile. Urbanisationen wie Puig de Ros oder Son Verí Nou sind keine Gemeinden, sondern Teile davon, im Beispiel Teile von Llucmajor. Das Kataster kennt nur die Gemeinde, und mit dem Ortsteil finden Sie nichts, obwohl die Adresse stimmt.

Vor dem Preisgespräch

Mit der Referenz in der Hand bleibt eine kurze Reihenfolge:

• Referenz besorgen: Grundsteuerrechnung (recibo del IBI), Kaufurkunde oder bei Versteigerungen das Portal.
• Im Kataster abfragen: Fläche, Baujahr, Nutzung und Umriss, kostenlos in der Sede Electrónica del Catastro.
• Mit dem Exposé vergleichen: Abweichungen vor dem Gespräch über den Preis klären.
• Grundbuch dazunehmen: Eigentümer und Lasten stehen nur in der nota simple.

Mit derselben Nummer können Sie auch einen Objektbericht starten.