Historische Luftbilder Spanien: So erkennen Sie, seit wann ein Anbau steht

Ein Pool neben der Terrasse, ein Gästehaus am Grundstücksrand, ein geschlossener Wintergarten. Im Exposé wirkt das selbstverständlich. Für den Kauf zählt, seit wann diese Bauten stehen und ob Kataster und Grundbuch sie kennen. Die erste Frage beantworten amtliche Luftbilder, denn Spanien wird seit Jahrzehnten wiederholt überflogen. Die Fototeca Digital des Centro Nacional de Información Geográfica (CNIG) führt Flüge aus einem Zeitraum, der von 1929 bis heute reicht, und zeigt sie online.

Welche amtlichen Luftbildreihen gibt es?

Für Hauskäufer zählen vor allem die Reihen, die als Orthofoto vorliegen, also entzerrt und passgenau über einer Karte. Am weitesten zurück reicht dabei der amerikanische Flug Serie B. Danach folgen mehrere spanische Flüge und seit 2004 das Plan Nacional de Ortofotografía Aérea (PNOA, nationaler Luftbildplan).

1. Serie A1945 bis 1946amerikanischer Flug über dem Festland; Einzelbilder in der Fototeca nur zur Ansicht, nicht zum Herunterladen
2. Serie B1956 bis 1957ganzes Festland und Balearen, nicht Kanaren, Ceuta und Melilla; Orthofotos schwarzweiß, Pixel 0,50 bis 1 m
3. Serie C1967 bis 1968amerikanischer Flug, nur Einzelbilder, keine Orthofotos
4. Interministerial1976 bis 1986Orthofotos nur für Andalusien, Extremadura, Kastilien-León, La Rioja und das Baskenland; Pixel 0,25 bis 0,50 m
5. Vuelo Nacional1981 bis 1986vom IGN koordiniert; Orthofotos schwarzweiß, Pixel 0,50 bis 1 m
6. Olistat und SIGPAC1997 bis 2003Flüge des Landwirtschaftsministeriums; Olistat nur über 34 Olivenprovinzen
7. Quinquenalbis 2003IGN-Flug, geplant für Fünfjahreszyklen
8. PNOAseit 2004ganz Spanien, derzeit alle 3 Jahre neu, Auflösung 25 cm, in einigen Gebieten 15 cm

Bei drei Reihen nennen die amtlichen Seiten unterschiedliche Anfangsjahre. Für den interministeriellen Flug, den Vuelo Nacional und den Quinquenal stehen in der Übersicht deshalb nur die Jahre, die alle Angaben gemeinsam tragen; einzelne Seiten setzen den Beginn etwas früher an. Das stört kaum. Wann ein Pool gebaut wurde, lesen Sie ohnehin am einzelnen Bild ab.

Die Katasterreferenz führt direkt zum Grundstück

In der Fototeca suchen Sie einen Ort über eine Adresse, einen Ortsnamen oder die Katasterreferenz. Am sichersten ist die Referenz, weil sie genau eine Parzelle bezeichnet; wie sie aufgebaut ist und wo Sie sie finden, erklärt der Ratgeber zur Katasterreferenz. Angezeigt werden Einzelbilder und Orthofotos, sowohl der historischen Flüge als auch der PNOA-Flüge seit 2004. Manche Einzelbilder lassen sich herunterladen.

Wer mit einem Kartenprogramm arbeitet, bindet denselben Bestand als Webdienst ein. Der WMS-Dienst „Ortofotos históricas y PNOA anual" enthält die PNOA-Jahresorthofotos und die Orthofotos von SIGPAC, Olistat, Vuelo Nacional, Interministerial und Serie B, so dass Sie zwei Jahrgänge übereinanderlegen und zwischen ihnen hin- und herschalten können. Ein Pool fällt sofort auf. Ein neues Dach auch.

Einzelbild oder Orthofoto?

Beide Bildarten haben einen eigenen Nutzen, und die Fototeca-Anleitung beschreibt den Unterschied genau. Ein Einzelbild (fotograma) ist die einzelne Aufnahme aus dem Flugzeug. Aus mehreren solchen Aufnahmen wird das Orthofoto zusammengesetzt und entzerrt.

Für die Suche nach dem Baujahr heißt das: Mit dem Orthofoto finden Sie heraus, in welchem Zeitraum der Anbau erschienen ist, und messen seine Grundfläche. Das Einzelbild hält den Tag fest. Bei den alten analogen Flügen kommt eine Unschärfe hinzu, denn deren Einzelbilder tragen nur ungefähre Koordinaten des Bildmittelpunkts, und das gesuchte Grundstück kann deshalb ein Stück neben der Stelle liegen, an der die Suche es vermutet.

Ein Anbau gehört ins Kataster

Das spanische Kataster beschreibt jedes Grundstück mit Fläche, Nutzung, Bauqualität und grafischer Darstellung (Art. 3 TRLCI, Real Decreto Legislativo 1/2004, konsolidierte Fassung, letzte Aktualisierung 24.12.2022). Bis zum Gegenbeweis gelten diese Daten als richtig. Vorrang haben aber die rechtlichen Aussagen des Grundbuchs. Änderungen aufzunehmen ist Pflicht (Art. 11 TRLCI), und erklären müssen sie die Inhaber der Rechte am Grundstück, etwa die Eigentümer (Art. 13 TRLCI). Erklärungspflichtig sind Neubauten sowie Erweiterung, Sanierung, Umbau oder Abriss bestehender Bauten; bloße Erhaltung und rein dekorative Arbeiten fallen nicht darunter (Art. 16 TRLCI, Fassung vom 25.06.2015).

Für die Frist zählt bei Bauten das Datum der Fertigstellung (Art. 28.2 Real Decreto 417/2006, konsolidierte Fassung, letzte Aktualisierung 18.12.2007). Wichtig für Käufer ist eine Regel zum Modell 900D. Auch der heutige Eigentümer kann Änderungen erklären, die vor seinem Erwerb entstanden sind und nicht im Kataster stehen. Beizulegen ist ein Dokument, das das Datum der Fertigstellung belegt, etwa ein Fertigstellungszertifikat oder, wenn es fehlt, ein anderes Dokument mit diesem Datum. Ob ein bescheinigtes Einzelbild dafür genügt, legt die Vorschrift nicht ausdrücklich fest.

Hat niemand erklärt, kann das Kataster von Amts wegen ein Regularisierungsverfahren einleiten, sofern es für die Gemeinde per Beschluss im BOE angeordnet ist (Disposición adicional tercera TRLCI).

Im Grundbuch steht der Bau als obra nueva

Ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) gelangt ein Bau über die declaración de obra nueva, die Erklärung eines Neubaus. Für die Urkunde über einen fertigen Neubau verlangt der Notar nach Art. 28 der Ley de Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015, Artikel in der Originalfassung vom 31.10.2015, konsolidierte Fassung, letzte Aktualisierung 25.05.2023) das Zertifikat eines Technikers über die Fertigstellung und die Nachweise der nötigen Genehmigungen oder Anzeigen.

Für ältere Bauten sieht Art. 28 Abs. 4 Ley de Suelo einen zweiten Weg vor. Er gilt für Bauten, gegen die wegen abgelaufener Verjährungsfristen keine Maßnahmen mit Abriss mehr möglich sind. Hier genügt unter anderem eine Katasterbescheinigung, aus der die Fertigstellung zu einem bestimmten Datum hervorgeht; möglich sind auch eine Bescheinigung der Gemeinde oder eines Technikers oder eine notarielle Akte. So hängen Kataster und Grundbuch zusammen. Wurde ohne Bescheinigung der Gemeinde eingetragen, muss die Gemeinde die konkrete baurechtliche Lage per Randvermerk ins Grundbuch eintragen lassen. Wie lang die Verjährungsfristen sind, regelt Art. 28 nicht selbst. Außerdem muss für die Eintragung die bebaute Bodenfläche mit Geokoordinaten bestimmt sein (Art. 202 Ley Hipotecaria, Fassung vom 25.06.2015, in Kraft seit 01.11.2015).

Maßgeblich ist, ob für den Bau eine Genehmigung der Gemeinde vorliegt oder ob er im Grundbuch als obra nueva erklärt ist; ein Luftbild ersetzt keinen dieser Nachweise. Verbindlich Auskunft geben für das einzelne Grundstück das Ayuntamiento und das zuständige Registro de la Propiedad.

Welche Jahrgänge der Objektbericht zeigt

Für 431 geprüfte Objekte liegen im Objektbericht Luftbilder vor (Stand 29.09.2026). Diese Zahlen beschreiben die geprüften Objekte, nicht Spanien insgesamt. Bei 421 Objekten ist der Flug von 1956 bis 1957 dabei, passend zu seiner Abdeckung von Festland und Balearen. Seltener erscheinen die beiden Flüge der Achtzigerjahre, weil ihre Orthofotos nur einzelne Regionen abdecken.

• 1956–1957 (Serie B)421Festland und Balearen
• Interministerial64nur fünf Regionen
• Vuelo Nacional112nur einzelne Regionen
• 1997–2003 (SIGPAC, Olistat)430
• um 2005 (PNOA)430
• um 2010 (PNOA)430
• um 2015 (PNOA)430
• um 2020 (PNOA)429
• aktuell (PNOA)429

Aus dem Bildvergleich wird eine Frage an den Verkäufer

Zeigt das Luftbild von 1956 bis 1957 ein kleines Haus und das heutige einen Pool und einen Anbau, dann fragen Sie den Verkäufer nach den Unterlagen für genau diese Bauten: nach der Genehmigung der Gemeinde, nach dem Katastereintrag mit der passenden Fläche und nach der obra nueva im Grundbuch. Fehlt eine davon, wissen Sie aus dem Bildvergleich, für welchen Zeitraum der Bau zu klären ist. Das lässt sich vor dem Notartermin erledigen.

Den Vergleich müssen Sie nicht selbst zusammensetzen. Der Objektbericht zeigt Ihnen die verfügbaren Jahrgänge nebeneinander, jeweils mit der eingezeichneten Grundstücksgrenze aus dem Kataster.