Bewohnte Objekte: was Besitz und Räumung praktisch bedeuten

Eine Immobilie aus einer spanischen Zwangsversteigerung bringt Ihnen ein Grundstück mit Gebäude, aber nicht automatisch den Zutritt dazu. Ob jemand darin wohnt und mit welchem Recht, entscheidet darüber, wann Sie das Objekt nutzen oder weiterverkaufen können. Geregelt ist das an mehreren Stellen der Zivilprozessordnung, der Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, kurz LEC.

Praktisch schwerer wiegt ein Befund aus den Daten des Versteigerungsportals. In den allermeisten Fällen steht dort zur Besitzlage schlicht nichts.

Zur Besitzlage schweigen die meisten Unterlagen

Bei 444 der 479 Objekte, die wir aus dem Portal aufbereitet haben, steht zur Besitzlage entweder gar nichts oder ausdrücklich „No consta", auf Deutsch: nicht ersichtlich. Das sind 93 Prozent. Sie bieten also in aller Regel, ohne zu wissen, ob jemand in der Wohnung lebt. Nur 35 Objekte tragen eine konkrete Angabe, und die verteilt sich breit: Bei 11 ist ein Bewohner vermerkt, dessen Identität unbekannt ist, bei 8 haben die Bewohner nach der gerichtlichen Feststellung ein Recht zu bleiben, bei weiteren 8 haben sie es nicht, und bei 8 ist vermerkt, dass niemand darin wohnt.

Die Lücke folgt aus dem Gesetz. Das Edikt führt die Besitzlage nur auf, wenn sie sich aus dem Vollstreckungsverfahren ergibt (Artikel 668.2 LEC). Dass ein Objekt unbewohnt ist, darf sogar nur dann veröffentlicht werden, wenn das dem zuständigen Letrado de la Administración de Justicia (LAJ), dem Justizverwaltungsjuristen am Gericht, ausreichend nachgewiesen wurde, so will es Artikel 661.1 LEC. Ohne Vortrag bleibt das Feld leer.

• Nichts oder „No consta"44493 Prozent aller aufbereiteten Objekte
• Bewohner unbekannt11Identität nicht vermerkt
• Bewohner mit Bleiberecht8gerichtlich festgestellt
• Bewohner ohne Bleiberecht8gerichtlich festgestellt
• Niemand wohnt darin8dem LAJ nachgewiesen

Das Gericht erfährt auf drei Wegen von den Bewohnern

Von Bewohnern erfährt das Gericht aus der Vermögensaufstellung des Schuldners, auf Hinweis des betreibenden Gläubigers oder auf sonstige Weise; mehr Wege nennt Artikel 661.1 LEC nicht, und eine eigene Ermittlungspflicht des Gerichts steht dort auch nicht.

Sobald im Verfahren feststeht, dass andere Personen als der Schuldner die gepfändete Immobilie bewohnen, werden sie über die Vollstreckung benachrichtigt und haben dann 10 Tage Zeit, dem Gericht die Titel vorzulegen, die ihre Lage rechtfertigen. Die Benachrichtigung kann der Procurador der betreibenden Partei übernehmen. Voraussetzung ist, dass diese es beantragt oder der LAJ es nach den Umständen anordnet, eine Möglichkeit, die erst mit der Ley 19/2015 ins Gesetz kam.

Parallel dazu kann der LAJ den Schuldner auffordern, binnen 10 Tagen seine Eigentumstitel vorzulegen, und zwar in derselben Entscheidung, mit der er beim Grundbuch die Bescheinigung über Eigentum und Lasten anfordert (Artikel 663 LEC, für Objekte, die im Grundbuch eingetragen sind).

Aus diesen beiden Vorlagen speist sich am Ende, was im Portal zur Besitzlage steht.

Die Veröffentlichung selbst wanderte mit der Ley 19/2015 aus dem Anzeigentext in das Portal. Seither heißt Artikel 661 LEC nur noch „Publicidad de la situación posesoria". Ältere Ratgeber suchen die Angabe deshalb an der falschen Stelle. Wie die Anzeige im Amtsblatt heute aufgebaut ist, steht im Beitrag zum Ablauf einer Zwangsversteigerung.

Mieter mit Vertrag

• Mietverhältnis läuft in den ersten 5 Jahren weiterLAU Artikel 13.1
• 7 Jahre statt 5, wenn der Vermieter eine juristische Person istLAU Artikel 13.1
• Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters einLAU Artikel 14
• Vor der Hypothek eingetragener Vertrag läuft für die vereinbarte Dauer weiterLAU Artikel 13.1

Bewohner ohne ausreichenden Titel

• Feststellung des fehlenden Bleiberechts schon vor der Ankündigung möglichLEC Artikel 661.2
• Räumungsantrag des Erwerbers binnen 1 Jahr ab dem ErwerbLEC Artikel 675.2
• Anhörung binnen 10 Tagen, Entscheidung durch Beschluss ohne RechtsmittelLEC Artikel 675.3
• Nach Ablauf des Jahres nur noch der dafür vorgesehene ProzessLEC Artikel 675.2

Unbewohntes Objekt

• Besitzeinweisung des Erwerbers nur auf seinen AntragLEC Artikel 675
• „Unbewohnt" nur, wenn es dem LAJ ausreichend nachgewiesen wurdeLEC Artikel 661.1
• Angabe im Edikt nur, wenn sie sich aus dem Verfahren ergibtLEC Artikel 668.2

Was passiert mit einem bestehenden Mietvertrag?

Ein Mietvertrag kann die Versteigerung überdauern. Endet das Recht des Vermieters durch die Zwangsveräußerung aus einer Hypothekenvollstreckung oder aufgrund eines Urteils, darf der Mieter das Mietverhältnis nach Artikel 13.1 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) bis zum Ablauf von 5 Jahren fortsetzen, und war der Vermieter eine juristische Person, bis zum Ablauf von 7 Jahren. Gerechnet wird ab Beginn der Vertragsdauer. Der Tag des Zuschlags spielt dafür keine Rolle.

War eine längere Dauer vereinbart, endet das Mietverhältnis trotzdem nach diesen 5 beziehungsweise 7 Jahren. Anders liegt es, wenn der Vertrag im Grundbuch eingetragen war, und zwar vor den Rechten, die zur Auflösung des Vermieterrechts führen; dann läuft er für die vereinbarte Dauer weiter. Ob das zutrifft, zeigt allein die Auskunft des Registro de la Propiedad, des spanischen Grundbuchs.

Für Sie als Erwerber folgt daraus etwas Handfestes. Nach Artikel 14 LAU treten Sie für die ersten 5 Jahre der Vertragslaufzeit in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, bei einem früheren Vermieter als juristischer Person für 7 Jahre, und das selbst dann, wenn Sie die Voraussetzungen des Artikels 34 der Ley Hipotecaria erfüllen, also als gutgläubiger entgeltlicher Erwerber geschützt sind, der sein Recht eintragen lässt. Der Schutz des Grundbuchs verdrängt den Mieter hier nicht. Rückständige Mieten, unbezahlte Beiträge an die Eigentümergemeinschaft und offene Verbrauchskosten kommen in den Artikeln 13 und 14 LAU gar nicht vor. Über ihren Übergang sagt der Eintritt in die Vermieterstellung deshalb nichts. Auskunft über offene Beiträge gibt die Eigentümergemeinschaft des Hauses, über Strom und Wasser der jeweilige Versorger.

Die geltende Fassung beider Artikel stammt aus dem Real Decreto-ley 7/2019 und gilt seit dem 6. März 2019. Für früher geschlossene Verträge steht die Übergangsregelung in dessen Disposición transitoria 1. Verträge, die ein Nießbraucher oder ein Erbbauberechtigter geschlossen hat, erlöschen dagegen mit dem Ende des Rechts des Vermieters.

Was kann der Gläubiger schon vor der Versteigerung klären lassen?

Der betreibende Gläubiger kann vor der Ankündigung der Versteigerung beim Gericht beantragen festzustellen, dass die Bewohner nach der Veräußerung kein Recht haben, in der Immobilie zu bleiben (Artikel 661.2 LEC). Das Ergebnis wird in der Veröffentlichung der Versteigerung vermerkt.

Verhandelt wird der Antrag in dem Verfahren, das Artikel 675.3 LEC vorsieht, also mit Ladung der Bewohner zu einer mündlichen Anhörung. Können die Bewohner als reine Tatbesitzer oder als Bewohner ohne ausreichenden Titel gelten, gibt das Gericht dem Antrag durch unanfechtbaren Beschluss statt. Andernfalls stellt es, ebenfalls ohne weiteres Rechtsmittel, fest, dass sie bleiben dürfen. Die Ansprüche, die dem künftigen Erwerber auf Räumung zustehen könnten, bleiben in beiden Fällen unberührt.

Eine solche Feststellung ist die beste Ausgangslage, die eine Akte bieten kann, weil der LAJ die Räumung dann nach dem Zuschlag sofort anordnet und dabei Tag und genaue Uhrzeit festlegt. Ob der Antrag gestellt wurde, steht nur in der Veröffentlichung des einzelnen Verfahrens. In den 277 aufbereiteten Versteigerungen tragen 8 Objekte den Vermerk, dass die Bewohner kein Bleiberecht haben.

1. 1Bewohner werden bekanntkein fester ZeitpunktAus der Vermögensaufstellung des Schuldners, auf Hinweis des Gläubigers oder auf sonstige Weise (Artikel 661.1 LEC).
2. 2Benachrichtigung der Bewohner10 Tage für die TitelDie Bewohner legen dem Gericht die Titel vor, die ihre Lage rechtfertigen (Artikel 661.1 LEC).
3. 3Feststellung auf Antrag des Gläubigersvor der AnkündigungDas Gericht entscheidet durch unanfechtbaren Beschluss über das Bleiberecht (Artikel 661.2 LEC).
4. 4Veröffentlichung im Portalmit der VersteigerungBesitzlage und beide Feststellungen werden in der Veröffentlichung vermerkt (Artikel 661 und 668 LEC).
5. 5Zuschlag und ErwerbBeginn der JahresfristAb dem Erwerb läuft die Frist für den Räumungsantrag (Artikel 675.2 LEC).
6. 6Räumungsantrag des Erwerbersbinnen 1 JahrDanach bleibt nur der dafür vorgesehene Prozess (Artikel 675.2 LEC).
7. 7Anhörung der Bewohnerbinnen 10 TagenSie können zu ihrer Lage vortragen und Beweis anbieten (Artikel 675.3 LEC).
8. 8Beschluss über die RäumungTag und genaue UhrzeitDer Beschluss wird den Bewohnern zugestellt und legt den Termin fest (Artikel 675.4 LEC).

Nach dem Zuschlag bleibt ein Jahr für den Räumungsantrag

Ist die Immobilie nicht bewohnt, werden Sie auf Ihren Antrag hin in den Besitz gesetzt; von Amts wegen geschieht nichts. Ist sie bewohnt und gab es keine Feststellung nach Artikel 661.2 LEC, können Sie die Räumung derjenigen beantragen, die als reine Tatbesitzer oder Bewohner ohne ausreichenden Titel gelten können (Artikel 675 LEC). Dafür haben Sie 1 Jahr ab dem Erwerb der Immobilie durch den Meistbietenden oder Zuschlagsempfänger. Danach lässt sich die Räumung nur noch in dem dafür vorgesehenen Prozess durchsetzen, und genau deshalb gehört die Besitzlage vor das Gebot geklärt statt danach.

Zugestellt wird der Antrag den Bewohnern, die Sie benennen. Der LAJ lädt sie zu einer Anhörung innerhalb von 10 Tagen, in der sie zu ihrer Lage vortragen und Beweis anbieten können, und über die Räumung entscheidet das Gericht danach durch Beschluss ohne weiteres Rechtsmittel. Bleiben die Geladenen ohne triftigen Grund fern, wird die Räumung angeordnet. Seit der Ley 12/2023 muss der Beschluss den Bewohnern zugestellt werden und Tag und genaue Uhrzeit der Räumung festlegen (Artikel 675.4 LEC).

Wie lange es von dort bis zum Auszug dauert, lässt Artikel 675 LEC offen. Befristet ist der Antrag, das Verfahren nicht. Den Räumungstermin setzt die Gerichtsstelle, die die Vollstreckung führt, in demselben Beschluss fest, der über die Räumung entscheidet.

Was nach dem Räumungsbeschluss offen bleibt

Der Räumungsbeschluss lässt die Rechte der Beteiligten unberührt, gleich welchen Inhalt er hat. Geräumte Bewohner können die Rechte, die ihnen nach ihrer Auffassung zustehen, in dem dafür vorgesehenen Prozess geltend machen.

Hinzu kommt eine Meldepflicht des Gerichts. Enthält die Zustellung einer Entscheidung einen Termin für die Räumung von Bewohnern einer Wohnung, wird das den für Wohnung und Sozialhilfe zuständigen Verwaltungen mitgeteilt, damit sie tätig werden können; so steht es in Artikel 150.4 LEC seit der Ley 5/2018, erweitert durch die Ley 12/2023.

Neben der LEC kann das Wohnungsrecht der Autonomen Gemeinschaft eigene Auflagen vor einer Räumung vorsehen, etwa in Katalonien, auf den Balearen oder in Valencia, bis hin zum Angebot einer Sozialwohnung. Was davon gilt, regelt die jeweilige Gemeinschaft.

Ob eine Aussetzung wegen einer sozialen Notlage die Jahresfrist aus Artikel 675.2 LEC hemmt, geht aus dem Wortlaut der Vorschriften nicht hervor, und darüber entscheidet am Ende das Gericht.

Hypothek, Weiterverkauf und Insolvenz

Für die Versteigerung hypothekarisch belasteter Objekte gelten nach Artikel 691 LEC dieselben Vorschriften wie für andere Immobilien, die Artikel 661 und 675 LEC greifen dort also ebenso. Anders liegt der Fall, wenn die Immobilie nach der Eintragung der Pfändung an einen Dritterwerber gegangen ist. Er kann Einsicht in die Akte verlangen und das Objekt bis zur Genehmigung des Zuschlags auslösen, indem er Hauptforderung, Zinsen und Kosten innerhalb der Haftungsgrenzen begleicht (Artikel 662 LEC). Eine eigene Ordnung hat die Versteigerung aus einem Insolvenzverfahren. Dort tritt neben die LEC der Texto Refundido de la Ley Concursal, das spanische Insolvenzgesetz, und er regelt die Verwertung im Insolvenzverfahren.

Was Sie im Portal nachsehen, bevor Sie bieten

Die Besitzlage bestimmt Ihren Zeitplan, also gehört sie vor das Gebot. Fünf Stellen lohnen den Blick:

• Das Feld zur Besitzlage. Steht dort nichts oder „No consta", wissen Sie nicht, ob jemand im Objekt lebt; so ist es bei 444 von 479 aufbereiteten Objekten.
• Ein Vermerk nach Artikel 661.2 LEC. Hat das Gericht festgestellt, dass die Bewohner kein Bleiberecht haben, ordnet der LAJ die Räumung nach dem Zuschlag sofort an.
• Hinweise auf einen Mietvertrag. Ein Mieter darf nach Artikel 13.1 LAU bis zum Ablauf von 5 Jahren bleiben, bei einem Vermieter als juristischer Person 7 Jahre, und Sie treten in die Vermieterstellung ein.
• Die Auskunft des Grundbuchs, neben dem Portal. Nur das Registro de la Propiedad zeigt, ob ein Mietvertrag vorrangig eingetragen ist und damit für die vereinbarte Dauer weiterläuft.
• Der Tag des Erwerbs. Ab dann haben Sie 1 Jahr für den Räumungsantrag nach Artikel 675.2 LEC, danach bleibt nur der dafür vorgesehene ordentliche Prozess.

Was sich für ein einzelnes Objekt tatsächlich prüfen lässt, zeigt der Objektbericht.

Basado en datos de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, boe.es. Die Übersetzungen und Einordnungen sind unsere eigene Aufbereitung und kein amtlicher Text.