Lose in einem Verfahren: warum ein Fall mehrere Immobilien meint

Eine spanische Versteigerung im Amtsblatt besteht aus einer Verfahrensnummer und einem Link. Dahinter kann eine Wohnung stehen. Es können aber auch 41 Objekte sein, verteilt auf 41 getrennte Lose, jedes mit eigenem Wert, eigener Kaution und eigenem Gebot, und dieser Unterschied ändert fast alles an der Rechnung, die Sie vor einem Gebot aufmachen, obwohl er in der Anzeige nicht zu erkennen ist. Hier geht es darum, was ein Los ist, wer es bildet und was 200 erfasste Lose über Werte und Kautionen zeigen. Die Rechtsgrundlagen stammen aus der Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, der spanischen Zivilprozessordnung, kurz LEC, abgerufen im September 2026.

Die Lose bildet das Gericht, bevor die Versteigerung angekündigt wird

Ein Los ist eine Verkaufseinheit innerhalb eines Verfahrens. Eine Versteigerung hat den Verkauf eines oder mehrerer Gegenstände oder von Losen von Gegenständen zum Ziel, je nachdem, was für das Ergebnis der Vollstreckung am zweckmäßigsten ist (Artikel 643 Absatz 1 LEC). Wie die Lose zugeschnitten werden, entscheidet der Letrado de la Administración de Justicia (LAJ), der Justizverwaltungsjurist am Gericht. Weder der Richter noch der Gläubiger bestimmt darüber.

Vorher werden die Parteien gehört, und zwar mit einer Ladung von 5 Tagen, ausdrücklich vor der Ankündigung der Versteigerung (ebenfalls Artikel 643 Absatz 1 LEC). Parteien sind die Beteiligten des Vollstreckungsverfahrens, also Gläubiger und Schuldner. Als späterer Bieter sind Sie an dieser Anhörung nicht beteiligt und finden den Zuschnitt der Lose als fertiges Ergebnis vor. Einen Rechtsbehelf für Dritte nennt der Artikel nicht. Eine Beanstandung ginge an die Gerichtsstelle, die das Verfahren führt.

Nach unten gibt es eine Grenze. Eine Versteigerung von Gegenständen oder Losen wird nicht angesetzt, wenn nach der endgültigen Bewertung absehbar ist, dass der Erlös nicht einmal die Kosten der Versteigerung übersteigt (Artikel 643 Absatz 2 LEC), und diese Schwelle gilt laut Gesetzeswortlaut auch je Los; ein Los mit einem sehr kleinen Wert hat diese Prüfung also durchlaufen und ist kein Versehen.

Gilt das auch für Immobilien?

Ja, über einen Umweg. Geregelt ist die Losbildung im Abschnitt über bewegliche Sachen. Für Immobilienversteigerungen erklärt Artikel 655 Absatz 2 LEC die Regeln der Mobiliarversteigerung für anwendbar, soweit die folgenden Artikel nichts anderes bestimmen, und als Anwendungsbereich nennt Absatz 1 derselben Vorschrift Versteigerungen von Immobilien und von beweglichen Sachen mit vergleichbarer Registerpublizität. Damit schlägt die Losbildung des Artikels 643 LEC auf Immobilien durch.

1. 1Bewertung der Gegenständevor der AnkündigungDer Erlös muss die Kosten der Versteigerung übersteigen, sonst unterbleibt sie für diesen Gegenstand oder dieses Los (Artikel 643 Absatz 2 LEC).
2. 2Anhörung der Parteien5 TageGläubiger und Schuldner tragen zur Bildung der Lose vor, Interessenten sind daran nicht beteiligt (Artikel 643 Absatz 1 LEC).
3. 3Bildung der Losevor der AnzeigeDer LAJ entscheidet, was zusammen und was einzeln versteigert wird (Artikel 643 Absatz 1 LEC).
4. 4Anzeige im AmtsblattAuslöserDatum, Gerichtsstelle, Verfahrensnummer und Adresse im Portal, von Losen steht dort nichts (Artikel 646 Absatz 1 LEC).
5. 5Edikt im Portalje Versteigerung getrenntErst hier stehen die einzelnen Objekte mit Registerdaten und Katasterreferenz (Artikel 668 Absatz 2 LEC).
6. 6Gebot und Zuschlagje LosDer Zuschlag hat den Gegenstand oder das Los zum Gegenstand (Artikel 652 Absatz 1 LEC).

Wie oft kommen Lose vor, und wie viele Objekte binden sie?

Gemessen an den Verfahren selten, gemessen an den Objekten häufig. Von 266 aufbereiteten Versteigerungen mit einer Angabe zur Losbildung haben 226 keine Lose und 40 mehrere, das ist rund jede siebte. Zählt man Objekte statt Verfahren, dreht sich das Bild. Die 40 Verfahren mit Losen binden 209 der 479 erfassten Objekte. Suchen Sie eine Wohnung und nicht ein Aktenzeichen, treffen Sie also in fast jedem zweiten Fall auf ein Los.

Die Verteilung ist stark schief: 21 der 40 Verfahren haben genau zwei Lose, vier haben drei, und nur fünf haben mehr als sieben. Der größte Fall kommt aus Torremolinos in der Provinz Málaga und umfasst 41 Lose.

Bei Losen stehen Wert und Kaution nur auf der Losseite

Mit der Losbildung wandern die Werte auf die Losebene. Bei allen 40 Versteigerungen mit mehreren Losen sind Versteigerungswert, Schätzwert und Kaution auf Ebene des Verfahrens leer. Bei den 226 Versteigerungen ohne Lose steht der Versteigerungswert dagegen dort, wo man ihn erwartet.

Das Portal sagt das selbst. In der Gesamtansicht einer Versteigerung mit Losen steht im Feld „Valor subasta" kein Betrag, sondern der Satz „Ver valor de subasta en cada lote (los lotes se subastan de forma independiente)", also der Hinweis, den Versteigerungswert je Los nachzusehen, weil die Lose unabhängig voneinander versteigert werden. Dieser Satz steht bei allen 40 Fällen mit Losen. Jedes Los hat eine eigene Seite, und auf allen 209 erfassten Losseiten trägt der Abschnitt „Datos relacionados con la subasta del lote" dieselben 6 Wertfelder: geforderter Betrag, Versteigerungswert, Schätzwert, Mindestgebot, Gebotsschritte und Kaution. In allen 40 Fällen entspricht die Zahl der Losseiten genau der Losangabe der Gesamtansicht. Lücken in den Losnummern gibt es nicht.

Ein leeres Wertfeld bei einem Verfahren mit Losen ist deshalb kein Datenfehler. Umgekehrt zeigt eine einzelne Losseite nicht das ganze Verfahren.

Nicht mit wandert die Lastenbescheinigung. Sie ist je Gegenstand oder Recht vorgeschrieben (Artikel 656 LEC), und das Feld „Cargas" steht in unseren Daten am einzelnen Objekt, nicht am Los.

Verfahren ohne Lose

• VersteigerungswertFeld der Gesamtansicht
• KautionFeld der Gesamtansicht
• Ihr Gebotauf das Objekt des Verfahrens

Verfahren mit Losen

• VersteigerungswertFeld leer, Betrag steht auf jeder Losseite
• KautionFeld leer, Betrag steht auf jeder Losseite
• Ihr Gebotauf das einzelne Los, Artikel 652 Absatz 1 LEC

Worauf gebe ich mein Gebot ab, auf das Paket oder auf ein Los?

Geboten wird auf das einzelne Los. Bei der Zuschlagserteilung an den nächstfolgenden Bieter spricht das Gesetz vom „Gegenstand oder Los" (Artikel 652 Absatz 1 LEC), der Zuschlag hat also die einzelne Verkaufseinheit zum Gegenstand. Ein Gebot auf das gesamte Paket ist in den geprüften Artikeln nicht vorgesehen.

Auch die Schwellen rechnen je Los. Bei Immobilien knüpft das Gesetz an den Wert an, mit dem der einzelne Gegenstand in die Versteigerung gegangen ist, und nennt dafür 70 Prozent des Versteigerungswerts (Artikel 670 Absatz 1 LEC); für bewegliche Sachen sind es 50 Prozent des Versteigerungswerts (Artikel 650 Absatz 1 LEC). Eine Summe über alle Lose bildet keine der beiden Vorschriften. Maßgeblich ist die Angabe in der Ankündigung des konkreten Verfahrens. Die gesetzlichen Sätze geben den Rahmen vor und sind keine Zusage für Ihren Fall. Wie die Schwellen darunter gestuft sind, steht im Beitrag zum Ablauf einer Zwangsversteigerung.

Im Mittel ist ein Los kleiner als ein Einzelobjekt. Der Median des Versteigerungswerts liegt bei 130.359,37 Euro je Los gegenüber 150.000,00 Euro bei den 226 Versteigerungen ohne Lose. 19 Lose bleiben unter 10.000 Euro, 67 unter 50.000 Euro.

Kleiner heißt allerdings nicht einzeln. In 197 der 200 erfassten Lose steckt genau ein Objekt, in einem Los sind es zwei, in einem drei und in einem sieben. In einem Verfahren aus Rincón de la Victoria in der Provinz Málaga bündelt Los 1 drei Wohnungen, zwei Garagen und zwei Abstellräume, während Los 2 aus einer Wohnung mit Garage und Abstellraum besteht. Ein Gebot auf Los 1 kauft also ein Paket und keine einzelne Wohnung, und die Gebotssumme verteilt sich auf sieben Einheiten. Prüfen Sie deshalb auf der Losseite, wie viele Objekte das Los trägt.

Wann Sie bieten können, steht dort nicht. Ob die Lose eines Verfahrens gleichzeitig oder gestaffelt laufen, regelt Artikel 643 LEC nicht, und Anfangs- wie Schlussdatum führt das Portal am Verfahren, nicht am Los. Ihre Termine finden Sie in der Ankündigung des Verfahrens.

Die Kaution folgt dem Wert des einzelnen Loses

Gerechnet wird die Kaution aus dem Wert dieses einen Loses, und dadurch kann sie sehr klein ausfallen. Bei 193 von 200 erfassten Losen beträgt sie genau 5,00 Prozent des Versteigerungswerts des Loses, bei fünf Losen 20,00 Prozent und bei zwei weiteren noch weniger.

Das liegt deutlich unter dem Gesetzestext. Für Immobilienversteigerungen nennt das Gesetz 20 Prozent des nach Artikel 666 festgesetzten Werts, mindestens jedoch 1.000 Euro (Artikel 669 Absatz 1 LEC), für bewegliche Sachen 10 Prozent des Werts mit derselben Untergrenze von 1.000 Euro (Artikel 647 LEC). Beide Vorschriften erlauben dem LAJ, den Prozentsatz nach den Umständen der Versteigerung zu erhöhen oder zu senken. Den Prozentsatz erklärt diese Befugnis. Die Untergrenze erklärt sie nicht, denn Kautionen von wenigen Dutzend Euro liegen weit unter den 1.000 Euro, die das Gesetz als Mindestbetrag nennt, und von einer Abweichung bei der Untergrenze ist in den Artikeln 647 und 669 LEC keine Rede. Derselbe Befund steht im Beitrag zum Geldfluss. Verlassen Sie sich auf den Betrag, der in der jeweiligen Ankündigung steht, und nicht auf eine eigene Rechnung.

Warum steht von den Losen nichts in der Anzeige im Amtsblatt?

Das Gesetz begrenzt den Inhalt der Anzeige abschließend auf das Datum, die Gerichtsstelle, die Verfahrensnummer mit Verfahrensart und die elektronische Adresse im Portal (Artikel 646 Absatz 1 LEC). Lose kommen in dieser Aufzählung nicht vor. In keiner der erfassten Ankündigungen taucht das Wort „lote" auf, und ob ein Verfahren ein Objekt umfasst oder 41, lässt sich der Anzeige nicht entnehmen.

Der Unterschied zeigt sich erst im Portal, weil das Gesetz für jede Versteigerung getrennt ein Edikt mit der betroffenen Finca, den Registerdaten, dem código registral único und, falls vorhanden, der Katasterreferenz verlangt (Artikel 668 Absatz 2 LEC).

Auch das Ergebnis fehlt in den Ankündigungstexten. Welcher Anteil der Lose einen Zuschlag findet, steht dort weder für das Verfahren noch für ein einzelnes Los; ob ein Los den Eigentümer gewechselt hat, zeigt später die Eintragung im Registro de la Propiedad, dem spanischen Grundbuch. Was sich für ein konkretes Objekt aus amtlichen Quellen prüfen lässt, zeigt ein Objektbericht.

Bei Losen zählt die einzelne Nummer

Die richtige Losnummer erkennen Sie vor dem Gebot am Objekt selbst. Suchen Sie die Wohnung im Edikt des Portals über ihre Katasterreferenz, prüfen Sie auf der zugehörigen Losseite, wie viele Objekte dieses Los trägt, und rechnen Sie nur mit Versteigerungswert und Kaution dieser einen Seite.

Basado en datos de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (boe.es). Gesetzestexte abgerufen über boe.es; Übersetzungen und Einordnungen sind unsere eigene Aufbereitung, keine amtliche Fassung und keine Rechtsberatung. Stand der Auswertung: September 2026.