Drei Arten von Versteigerung, drei Ergebnisse für den Käufer

Alle gerichtlichen Versteigerungen in Spanien laufen über dasselbe Portal. Das Portal de Subastas der Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado ist seit 2015 in Betrieb, und jede Ankündigung dort sieht auf den ersten Blick gleich aus. Dahinter stehen drei verschiedene Verfahren nach drei verschiedenen Gesetzen.

Welches davon gilt, entscheidet über die Frage, an der für Sie als Käufer das meiste Geld hängt, nämlich was nach dem Zuschlag noch im Grundbuch steht und wofür Sie dann haften.

In der Kennung jeder Versteigerung im Portal steht die Art als Kürzel JA, JV oder JC.

Ein Portal, drei Verfahren nach drei Gesetzen

Die drei Arten sind die gerichtliche Vollstreckung, die freiwillige Versteigerung und die Insolvenzversteigerung, und jede folgt einem eigenen Gesetz. Der Regelfall ist die gerichtliche Vollstreckungsversteigerung (subasta judicial en vía de apremio, Kürzel JA). Sie richtet sich nach der Ley de Enjuiciamiento Civil, der spanischen Zivilprozessordnung (LEC), deren Sondervorschriften für Immobilien in den Artikeln 655 bis 675 stehen. Ein Gläubiger vollstreckt, das Gericht verwertet, und der Erlös tilgt die Schuld.

Die freiwillige Versteigerung (subasta voluntaria, Kürzel JV) steht in Titel VII der Ley de la Jurisdicción Voluntaria, in den Artikeln 108 bis 111. Sie greift, wenn außerhalb eines Vollstreckungsverfahrens auf Antrag des Berechtigten selbst versteigert wird, etwa weil sich Miterben nicht einigen und keiner von ihnen den Preis festlegen soll.

Bei der Insolvenzversteigerung (subasta concursal, Kürzel JC) gilt der Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC). Die Insolvenzverwaltung verwertet hier das Vermögen eines zahlungsunfähigen Schuldners nach der Logik eines Gesamtverfahrens. Ein einzelner Gläubiger gibt dabei nicht den Takt vor.

Vollstreckung (JA)

• Zivilprozessordnung, Artikel 655 bis 675 LECRechtsgrundlage
• Ein Gläubiger vollstreckt, das Gericht verwertetWer betreibt
• Vorrangige Lasten bleiben, nachrangige werden gelöschtLasten

Freiwillig (JV)

• Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit, Artikel 108 bis 111Rechtsgrundlage
• Der Berechtigte selbst, etwa zerstrittene MiterbenWer betreibt
• Was mit den Lasten geschieht, klärt das pliego de condicionesLasten

Insolvenz (JC)

• Texto Refundido de la Ley ConcursalRechtsgrundlage
• Die Insolvenzverwaltung verwertet das VermögenWer betreibt
• Lasten zugunsten von Insolvenzforderungen werden gelöscht, auf Kosten des ErwerbersLasten

Auf die drei Arten verteilen sich die Ankündigungen, die Claronda erfasst hat, sehr ungleich. Sie stammen aus rund drei Monaten und einer regionalen Auswahl und bilden deshalb keinen landesweiten Marktanteil ab.

• Vollstreckung (JA)2.04291,9 Prozent
• Freiwillig (JV)1285,8 Prozent
• Insolvenz (JC)512,3 Prozent

In der Vollstreckung bleiben vorrangige Lasten bestehen

Eine Last, die vor dem vollstreckten Anspruch im Grundbuch steht, übernehmen Sie mit dem Zuschlag. Mit dem Gebot akzeptieren Sie ausdrücklich, in die Haftung aus diesen Lasten einzutreten (Artikel 669 LEC), und für den Ersteher wiederholt Artikel 670 LEC, dass er den Fortbestand vorrangiger Lasten hinnehmen muss. Eine früher eingetragene Hypothek verschwindet durch den Zuschlag also nicht.

Deshalb ist der Ausrufwert schon um diese Lasten gekürzt. Das Gesetz beschreibt ihn als Schätzwert abzüglich aller Lasten und Rechte, die dem vollstreckten Anspruch vorgehen, und erreichen oder übersteigen diese Lasten den Schätzwert, wird die Vollstreckung in dieses Objekt ausgesetzt (Artikel 666 LEC). Über den Gesamtaufwand sagt der Kaufpreis damit wenig.

Ein auffällig niedriger Ausrufwert ist kein Schnäppchensignal, weil dahinter eine hohe vorrangige Last stecken kann.

Für den Rang darunter gilt das Gegenteil. Nachrangige Eintragungen und Vormerkungen werden nach dem Zuschlag auf Antrag des Erwerbers gelöscht, auch solche, die erst nach Ausstellung der Lastenbescheinigung eingetragen wurden (Artikel 674 LEC). Die Trennlinie verläuft genau am Rang des vollstreckten Anspruchs.

Wer bekommt das Geld?

Aus dem Erlös wird zuerst der betreibende Gläubiger befriedigt (Artikel 672 LEC). Ein Überschuss wird für nachrangig eingetragene Gläubiger zurückbehalten und erst danach an den Schuldner oder den Dritteigentümer ausgezahlt, und für Sie als Käufer ist das vor allem ein Hinweis darauf, wie viele Beteiligte ein Interesse an einem sauberen Ablauf haben.

Warum ist die Insolvenzversteigerung für den Käufer anders?

In der Insolvenz wird gelöscht, was in der Vollstreckung bestehen bliebe. Im Zuschlagsdekret beziehungsweise im richterlichen Beschluss wird die Löschung aller vor der Insolvenz zugunsten von Insolvenzforderungen bestellten Lasten angeordnet, und die Kosten dieser Löschung trägt der Erwerber. Damit kehrt sich die Prüfung um. In der Vollstreckung fragen Sie, welche Last dem vollstreckten Anspruch vorgeht und was sie Sie zusätzlich kostet. In der Insolvenz fragen Sie, ob eine Last zu den Insolvenzforderungen gehört und vor Eröffnung bestellt wurde, denn nur dann erfasst sie die Löschungsanordnung.

Das Insolvenzgesetz kennt eine Ausnahme. Wird ein belastetes Gut ausdrücklich mit Fortbestand der Belastung verkauft, unterbleibt die Löschung, und der Erwerber tritt in die Schuld des Insolvenzschuldners ein. Bei Steuer- und Sozialversicherungsforderungen findet dieser Schuldnerwechsel nicht statt.

Hypothekarisch belastete Immobilien sind in der Insolvenz der klassische Fall. Gegenstände, die einem Gläubiger mit privilegio especial haften, verwertet die Insolvenzverwaltung durch elektronische Versteigerung, sofern der Richter keine andere Verwertungsart genehmigt. In der Liquidationsphase kommt nach Artikel 423 TRLC eine Größenschwelle hinzu. Jedes Gut, das nach dem letzten Inventar mehr als 5 Prozent des Gesamtwerts der inventarisierten Gegenstände ausmacht, muss elektronisch versteigert werden, sofern der Richter in den Sonderregeln nichts anderes bestimmt hat.

Der Erlös steht dem Gläubiger mit privilegio especial bis zur Höhe der ursprünglichen Schuld zu. Ein Überschuss fällt an die Insolvenzmasse. Bleibt ein Fehlbetrag, wird er als Insolvenzforderung anerkannt. Findet eine Versteigerung hypothekarisch belasteter Güter keinen Bieter, darf sich der Sicherungsgläubiger das Objekt nach den Fristen des Zivilprozessrechts zuschlagen lassen; verzichtet er, kann der Richter es ihm zum Inventarwert zuweisen oder eine neue Versteigerung ohne Mindestgebot anordnen. Eine solche zweite Runde gibt es in der Vollstreckung so nicht.

Zu Depot, Gebots- und Zahlungsfristen schweigt das Insolvenzgesetz. Auf die Fristen des Zivilprozessrechts verweist es nur an einer Stelle, eben für den Sicherungsgläubiger nach einer Versteigerung ohne Bieter. Was im konkreten Verfahren gilt, steht deshalb in den Bedingungen der Ankündigung, und die hat die Insolvenzverwaltung aufgestellt.

Bei der freiwilligen Versteigerung bestimmt der Antragsteller den Mindestpreis

Hier versteigert niemand gegen den Willen des Eigentümers. Der Antragsteller setzt den Mindestpreis selbst, und reicht ihm das beste Gebot nicht, wird eingestellt statt zugeschlagen; eine Zuschlagspflicht zu gesetzlichen Mindestquoten gibt es nicht. Zuständig ist das Juzgado de Primera Instancia am Belegenheitsort der Immobilie. Anwalt und Procurador sind nicht vorgeschrieben. Der Antragsteller muss seine Verfügungsbefugnis nachweisen, bei eingetragenen Objekten eine Register-Bescheinigung über Eigentum und Lasten beibringen und ein pliego de condiciones mit der Bewertung vorlegen. Dieses Bedingungenheft ist das wichtigste Dokument des Verfahrens, denn die Zivilprozessordnung gilt nur ergänzend, soweit das pliego nichts anderes regelt.

Deckt das beste Gebot den Mindestpreis nicht oder hat sich der Antragsteller die Genehmigung vorbehalten, bekommt er 3 Tage Zeit für eine Stellungnahme. Gibt es keinen Bieter oder nimmt er das Gebot nicht an, wird das Verfahren eingestellt. Die Registerrandnote, die den Verkauf in einer freiwilligen Versteigerung anzeigt, verfällt 6 Monate nach ihrem Datum, wenn das Verfahren nicht vorher geschlossen oder ausgesetzt wird.

Zwei Punkte lässt das Gesetz offen. Ob vorrangige Lasten in der freiwilligen Versteigerung ebenso bestehen bleiben wie in der Vollstreckung, ist nicht ausdrücklich geregelt, und ob die Zuschlagsschwellen der Zivilprozessordnung auf sie durchschlagen, steht nirgends, weil die Ley de la Jurisdicción Voluntaria allein auf den vom Antragsteller gesetzten Mindestpreis abstellt. Beides klärt im Einzelfall das pliego.

Vor der Entscheidung fragt der Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) das Registro Público Concursal ab, das ihm spätere Insolvenzeinträge zur Steuernummer des Eigentümers meldet. Mit der Ley de la Jurisdicción Voluntaria kam außerdem die notarielle Versteigerung. Auch freiwillige Versteigerungen vor einem Notar werden elektronisch im Portal de Subastas durchgeführt, und der Notar beurkundet Ablauf und Ergebnis.

Wie viel müssen Sie vorab hinterlegen, und was gilt beim Zuschlag?

Für Immobilien in der Vollstreckungsversteigerung nennt Artikel 669 LEC ein Depot von 20 Prozent des Versteigerungswerts, mindestens 1.000 Euro, und der LAJ kann diesen Satz anheben oder senken. Maßgeblich ist deshalb die Angabe in der jeweiligen Ankündigung, nicht der Gesetzestext.

In den erfassten Ankündigungen liegen die genannten Depots im Schnitt spürbar unter dem gesetzlichen Satz. Warum, ist ungeklärt. Es kann an Losen liegen, an beweglichen Sachen oder an Herabsetzungen durch den LAJ, und ein Mittelwert aus diesen Zahlen wäre deshalb kein geltender Satz, weil er ungleiche Fälle vermischt. Außerhalb des Immobilienbereichs verlangt das Gesetz 10 Prozent des Werts, ebenfalls mindestens 1.000 Euro (Artikel 647 LEC).

Die Zuschlagsschwellen sind gestaffelt. Sie gelten nur in diesem Verfahren und stehen alle in Artikel 670 LEC. Erreicht das beste Gebot 70 Prozent des Ausrufwerts oder mehr, wird der Zuschlag am Tag nach Schließung erteilt, und der Restkaufpreis ist binnen 20 Tagen zu hinterlegen. Liegt das Gebot darunter, kann der Schuldner binnen 10 Tagen eine andere Person benennen, die mindestens 60 Prozent bietet; tut er das nicht, wird ab 50 Prozent zugeschlagen, bei vollständiger Befriedigung des Gläubigers auch darunter, aber nicht unter 40 Prozent. Bei der Hauptwohnung des Schuldners liegt die Grenze höher. Dort wird der Zuschlag nicht unter 70 Prozent erteilt, und nur wenn der Betrag der Gesamtschuld entspricht, ist eine Untergrenze von 60 Prozent möglich.

Woran erkennen Sie in der Ankündigung, welche Art vorliegt?

Die Art verrät zunächst die Stelle, die das Verfahren führt; eine Vollstreckungsversteigerung etwa nennt das Vollstreckungsgericht und den LAJ. Weitere Hinweise gibt, was die Bekanntmachung über Lasten und Besitz sagt. In der Suche auf claronda.com steht die Art zusätzlich als Kürzel an jedem Fall. Nach Artikel 668 LEC muss die Bekanntmachung im Portal de Subastas die Finca mit Registerdaten und, falls vorhanden, Katasterreferenz benennen, dazu die Lastenbescheinigung, den Ausrufwert, die Minderung um vorrangige Lasten und die Besitzlage.

Mit der Katasterreferenz ermitteln Sie Fläche, Baujahr und Umriss selbst; wie sie aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber zur Katasterreferenz.

Auch die Besitzlage steht in der Veröffentlichung. Der Gläubiger kann vor der Ankündigung feststellen lassen, dass Bewohner kein Bleiberecht haben (Artikel 661 LEC), und diese Feststellung wird mitveröffentlicht. Ist die Immobilie unbewohnt, wird der Erwerber auf Antrag in den Besitz gesetzt; ist sie bewohnt, muss er die Räumung derjenigen, die ohne ausreichenden Titel dort wohnen, binnen 1 Jahr nach dem Erwerb beantragen, und danach bleibt nur der ordentliche Prozess. Eine Frist für die Dauer der Räumung selbst nennt das Gesetz nicht. Es setzt nur die Jahresfrist für den Antrag; wie lange das Verfahren danach läuft, entscheidet das Gericht am Ort der Immobilie.

Besichtigen lässt sich ein Objekt in der Vollstreckung auf Antrag. Während der Gebotsfrist kann jeder Interessierte beim Gericht eine Besichtigung beantragen, und das Gericht fragt den Besitzer um Zustimmung. Kooperiert er, kann seine Schuld um bis zu 2 Prozent des Zuschlagswerts gemindert werden.

Zur Registrierung im Portal brauchen Sie ein anerkanntes oder qualifiziertes elektronisches Zertifikat, das eine natürliche Person über DNI oder NIE ausweist. Klären Sie das früh, denn die Ausstellung braucht Zeit.

Der Consejo General del Poder Judicial veröffentlicht Statistiken zu abgeschlossenen Versteigerungen im Portal, gegliedert nach Provinzen und Monaten, aber nicht nach Art der Versteigerung. Eine amtliche Verteilung auf die drei Arten liegt also nicht vor.

Die Art kann sich sogar mitten im Verfahren ändern. Erfährt der LAJ von der Eröffnung einer Insolvenz über das Vermögen des Schuldners, setzt er die Vollstreckung aus und hebt die Versteigerung auf, auch wenn sie bereits begonnen hat.

Vor dem Gebot entscheidet die Verfahrensart

In der Vollstreckungsversteigerung bleiben vorrangige Lasten bestehen, und Sie treten in die Haftung ein (Artikel 669 und 670 LEC), während nachrangige Eintragungen nach Artikel 674 LEC gelöscht werden. Die Insolvenzversteigerung löscht dagegen alle vor der Insolvenz zugunsten von Insolvenzforderungen bestellten Lasten auf Kosten des Erwerbers, es sei denn, das Gut wurde ausdrücklich mit Fortbestand der Belastung verkauft. In der freiwilligen Versteigerung bestimmt der Antragsteller den Mindestpreis. Was dort mit den Lasten geschieht, klärt das pliego de condiciones.

Für das Depot nennt das Gesetz bei Immobilien 20 Prozent, mindestens 1.000 Euro; was Sie tatsächlich hinterlegen müssen, steht in der Ankündigung. Prüfen Sie vor jedem Gebot die Lastenbescheinigung und lassen Sie die Rangfolge von einem Anwalt bewerten. Welche amtlichen Daten sich zu einem Objekt außerdem abrufen lassen, zeigt die Kaufprüfung.

Basado en datos de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Gesetzestexte abgerufen über boe.es; die Übersetzungen und Einordnungen sind unsere eigene Aufbereitung, keine amtliche Fassung und keine Rechtsberatung.