Die Hochwasserkarte war leer, das Wasser kam trotzdem: was Sie dann noch prüfen können

Sie haben eine Adresse geprüft, die amtliche Hochwasserkarte zeigte an dieser Stelle nichts, und Sie haben das als Entwarnung gelesen. Das ist falsch. Die spanische Kartierung ist kein flächendeckendes Verzeichnis des Hochwasserrisikos, sondern die Summe von Studien für ausgewählte Gebiete. Wie weit das auseinanderliegt, zeigt dieser Beitrag an eigenen Prüfergebnissen, und er nennt die zweite Karte, die für die Comunitat Valenciana zusätzlich existiert.

Wie die nationale Karte aufgebaut ist, welche Ebenen sie führt und welche Bauregeln an welcher Linie hängen, steht im Ratgeber zu den Überflutungsflächen. Hier geht es um den anderen Fall. Die Karte schweigt.

Was in der Nacht zum 19. Oktober geschah

In der Nacht von Sonntag auf Montag, vom 18. auf den 19. Oktober 2026, traf Starkregen die Comarca La Safor im Süden der Provinz Valencia und die Marina Alta im Norden der Provinz Alicante. Betroffen waren unter anderem Oliva, Pego, Els Poblets, El Verger, Dénia, Gata de Gorgos, Pedreguer, Gandia und Jávea, also Orte zwischen der Küste und den ersten Bergzügen, in denen das Wasser aus den Barrancos innerhalb von Minuten ankommt. Die valencianische Landesregierung verhängte am 19. Oktober für 142 Gemeinden eine Ausgangssperre und hob sie am selben Tag weitgehend wieder auf; in acht Gemeinden blieb sie länger in Kraft, darunter Oliva, Pego, Els Poblets und Jávea. Am Tag danach war sie überall aufgehoben.

Zu den Regenmengen nennt die regionale Presse rund 500 Liter je Quadratmeter im betroffenen Gebiet innerhalb von 48 Stunden, in Forna bei Pego 650 Liter. Eine Messstation steht in keiner dieser Meldungen, und die Opferzahlen weichen zwischen den Meldungen voneinander ab. Solche Zahlen sind in den Tagen nach einem Ereignis vorläufig, und wer sie weiterträgt, trägt auch die Verwechslung weiter: Die oft zitierten Spitzenwerte von über 700 Litern stammen aus der DANA von 2024 und nicht von diesem Ereignis.

Für Käufer zählt daran vor allem eines. Getroffen wurde eine Küstenregion, in der viele deutschsprachige Käufer suchen, und getroffen wurden Orte, die kaum jemand für ein Risikogebiet hält.

Eine leere Karte ist kein Ergebnis

Gefahrenkarten entstehen nach Artikel 8 des Real Decreto 903/2010 für Gebiete, die eine vorläufige Bewertung zuvor als Gebiete mit potenziell signifikantem Hochwasserrisiko bestimmt hat. In der spanischen Abkürzung sind das die ARPSI. Das Umweltministerium MITECO ergänzt, dass die Karten darüber hinaus weitere Flächen abdecken können. Die Reihenfolge ist also: erst die Auswahl des Gebiets, dann die Karte. Liegt eine Adresse außerhalb jeder kartierten Fläche, wurde sie nicht untersucht. Das ist alles.

Dazu kommt das Alter der Karten. Nach Artikel 21 desselben Real Decreto waren die Gefahren- und Risikokarten spätestens zum 22.12.2019 zu überprüfen und danach alle sechs Jahre. MITECO weist darauf hin, dass sich die Kartierung des dritten Zyklus wegen der DANA von 2024 vielerorts verzögert hat. Wann die Karte für ein bestimmtes Gebiet zuletzt überarbeitet wurde, zeigt der Viewer in der Detailinformation zu genau diesem Gebiet.

Die zweite Karte: PATRICOVA in der Comunitat Valenciana

Die nationale Kartierung ist nicht die einzige Karte. Die Comunitat Valenciana führt eine eigene, den Plan de Acción Territorial sobre Prevención del Riesgo de Inundación, kurz PATRICOVA, genehmigt durch das Decreto 201/2015 des Consell. Der offene Datensatz der Generalitat Valenciana beschreibt sechs Gefährdungsstufen, nummeriert von 1 für die höchste bis 6 für die niedrigste, und zusätzlich eine Stufe für geomorphologische Gefährdung. Die Lizenz ist CC-BY, der Datendienst öffentlich.

Der Kartendienst der Generalitat führt diese Ebenen einzeln: Peligrosidad 1 bis 6, Peligrosidad Geomorfológica, dazu Riesgo de Inundación und die hinterlegten Estudios de Inundabilidad. Wir haben den Dienst am 25.10.2026 von unserem Server abgefragt. Er antwortet, und eine Punktabfrage liefert Werte, getrennt je Gefährdungsstufe.

1. SNCZI (national)Szenarien T=10, T=100, T=500, zona de flujo preferente, GewässergutMITECO und Flussgebietsbehörden, Grundlage RD 903/2010
2. PATRICOVA (regional)Gefährdung 1 bis 6, geomorphologische Gefährdung, Riesgo de InundaciónGeneralitat Valenciana, Grundlage Decreto 201/2015
3. Reichweitenational nur für ausgewählte ARPSI-Gebiete, regional nur für die Comunitat Valencianabeide Kartierungen enden an ihrer eigenen Grenze

Ein Beispiel aus dieser Abfrage: Für einen Punkt am Arenal in Jávea, bei 38,7700 nördlicher Breite und 0,1830 östlicher Länge, liefert der regionale Dienst die Ebene Peligrosidad 4. Für vier willkürlich gewählte Punkte in den Ortskernen von Gandia, Dénia, Oliva und Pego liefert dieselbe Abfrage keine Fläche. Das sind von uns gesetzte Punkte und keine Adressen, und es ist keine Aussage über die Stellen, an denen im Oktober Wasser stand. Was es zeigt: Auch die regionale Karte deckt nicht alles ab, und sie zeigt an manchen Stellen etwas, wo man es nicht erwartet.

Was in 802 eigenen Prüfungen steht

Wie oft die Karte schweigt, lässt sich an unseren eigenen Ergebnissen ablesen. Für 802 Objekte, Versteigerungsobjekte und geprüfte Adressen, liegen Ergebnisse der beiden Hochwasser-Bausteine vor, einer für Flüsse und einer für die Küste. Diese Zahlen beschreiben genau diese Objekte. Über Spanien insgesamt sagen sie nichts, denn die Auswahl folgt den Versteigerungen und den Anfragen und ist keine Stichprobe.

Mehr als die Hälfte liegt damit außerhalb jeder kartierten Fläche, nämlich 445 von 802. Für einen Kauf heißt das: Der Bericht liefert an dieser Stelle eine Lücke. Die Lücke gehört in die Entscheidung, und sie lässt sich mit den vier Handgriffen am Ende dieses Beitrags zu einem Teil schließen, ohne dass dafür ein Gutachter anreisen muss.

Vier Dinge, die Sie an einer Adresse selbst nachsehen

Bleibt die Karte leer, hilft die Umgebung weiter. Vier Punkte sind ohne Fachkenntnis zu prüfen:

• Der nächste Barranco. Trockene Rinnen führen bei Starkregen Wasser. Suchen Sie im Luftbild nach dem nächsten Gewässerbett und schätzen Sie den Abstand und den Höhenunterschied.
• Die Lage im Gelände. Liegt das Grundstück tiefer als die Straße oder als die Nachbargrundstücke, sammelt sich Wasser dort zuerst. Erdgeschosswohnungen und Tiefgaragen sind die ersten betroffenen Räume.
• Der Luftbildvergleich. Der spanische Bestand reicht bis 1956 zurück. Wo früher ein Bachlauf, ein Feuchtgebiet oder eine Senke zu sehen ist und heute Häuser stehen, lohnt die genauere Frage. Wie dieser Vergleich funktioniert, steht im Ratgeber zu den Luftbildern.
• Die Gemeinde selbst. Städtebauliche Pläne und die örtliche Feuerwehr wissen, welche Straßen regelmäßig volllaufen. Diese Auskunft steht in keiner Karte.

Keine dieser vier Prüfungen ersetzt ein Gutachten. Sie ändern aber die Frage, mit der Sie zum Verkäufer oder zum Makler gehen, und genau das ist bei einer Entscheidung über eine Immobilie der Gewinn. Fragen kostet nichts, Nachsehen auch nicht.